La vita condominiale è spesso caratterizzata da un delicato equilibrio tra le esigenze dei singoli condomini e le decisioni collettive adottate dall’assemblea

In questo contesto, può accadere che una delibera approvata dall’assemblea non rispecchi pienamente le ragioni di uno o di alcuni condomini, generando sentimenti di ingiustizia e di insoddisfazione per le ripercussioni negative sulla vita quotidiana dell’individuo

→ Le questioni trattate riguarderanno i seguenti profili:

1. Quali sono i quorum necessari per poter approvare una delibera condominiale?

2. Chi può impugnare le delibere condominiali e quali strumenti ha a disposizione?

3. Quanto tempo ha a disposizione il condomino insoddisfatto dall’esito della delibera per poterla impugnare?

1. Quorum deliberativi e costitutivi delle delibere assembleari

I criteri per poter formare i quorum costitutivi o deliberativi sono due e sono da intendersi come cumulativi. Quindi se uno dei due dovesse venire a mancare, l’assemblea (e l' eventuale delibera assunta) sarebbe invalida e inefficace

1. Criterio pro capite: dipende da quanti condomini sono presenti all’assemblea. Se in un singolo appartamento sono presenti più persone (ad esempio una famiglia), questi valgono come un unico condomino

2. Criterio millesimale: dipende dai millesimi che i condomini intervenuti rappresentano in totale. A ciascun condominio sono assegnati millesimi in base a un semplice calcolo matematico (superfice singolo appartamento/superficie totale dell’edificio x 1000). Per cui, nel caso in cui a una riunione assembleare fossero presenti tutti i condomini, il quorum costitutivo sarebbe di 1000 millesimi

Quorum costitutivo

Costituisce il numero minimo dei condomini, senza il quale l’assemblea non può dirsi regolarmente costituita e le delibere, se eventualmente adottate, risulterebbero invalide

In prima convocazione l'assemblea sarà validamente costituita se intervengono:

- i 2/3 dei condomini dell’edificio

- condomini che rappresentano i 2/3 del valore millesimale dell’edificio

In seconda convocazione l’assemblea sarà validamente costituita se intervengono:

- 1/3 dei condomini dell’edificio

- condomini che rappresentano 1/3 del valore millesimale dell’edificio

• Chi può convocare l’assemblea?

Il soggetto che ha la funzione di convocare l'assemblea condominiale è l’amministratore di condominio, almeno una volta l’anno

Il contenuto minimo dell’ordine del giorno riguarderà l’approvazione del rendiconto consuntivo, del bilancio preventivo e il rinnovo della carica dell’amministratore di condominio per l’anno successivo

In ogni caso, oltre alle sedute assembleari ordinarie, qualora vi siano questioni ulteriori e urgenti da trattare (come lavori di manutenzione straordinaria per parti pericolanti dell’edificio) l’amministratore sarà obbligato a convocarla altre volte durante l’anno in seduta straordinaria

Oltre all’amministratore, la convocazione dell’assemblea può essere richiesta anche dai singoli condomini, purché:

- siano almeno 2 condomini

- che questi rappresentino almeno 1/6 del valore millesimale dell'edificio

Qualora il condominio sia privo di amministratore (ad esempio nel caso in cui i condomini siano meno di 8, per cui la nomina dell’amministratore è solamente facoltativa) l’assemblea può essere convocata direttamente dai condomini che rappresentano almeno 1/6 del valore millesimale dell’edificio

La convocazione dell’assemblea, sia in seduta ordinaria che straordinaria, sia da parte dell’amministratore che da parte dei condomini che rappresentino la maggioranza prevista dalla legge, può essere fatta mediante gli strumenti predisposti dall’art. 66 disp.att. al Codice Civile:

- consegna a mano (che è la più comune)

- raccomandata A/R,

- posta elettronica certificata (PEC),

- fax

• Cosa accade se alcuni condomini sono presenti in assemblea ma non votano (astenuti) o non votano a favore della singola delibera (dissenzienti)?

Anche se ai fini della delibera il loro voto non peserà come voto favorevole, la loro quota (pro capite e millesimale) continuerà pesare ai fini del quorum costitutivo

Per cui, qualora durante una delibera un condomino si allontani dalla stessa (magari minacciando, con tale gesto, di voler sottrarre la propria quota dal quorum costitutivo) ciò non inciderà sul regolare svolgimento dell’assemblea. L’unico adempimento che ne conseguirà sarà la verbalizzazione di tale allontanamento. E in tal caso il condomino allontanatosi assumerà la qualifica di condomino astenuto che, come si vedrà, sarà una qualifica rilevante ai fini di una eventuale opposizione alla delibera

• Cosa accade se non si raggiunge il quorum costitutivo nemmeno in seconda convocazione?

Nel caso in cui manchi il quorum costitutivo anche per la seconda convocazione, giocoforza l’assemblea non potrà essere tenuta. In questo caso verrà redatto un verbale con cui si darà atto del mancato raggiungimento dei criteri minimi per poter trattare le questioni oggetto di ordine del giorno

Il vero problema nasce quando tale situazione si reiteri con regolarità

Per cui di fronte a un vero e proprio comportamento ostruzionistico di alcuni condomini che, per il loro numero e per la quantità di millesimi che rappresentano, riescano a incidere sul quorum idoneo a costituire regolarmente assemblea, sia l’amministratore che gli altri condomini che si siano inutilmente presentati il giorno dell’assemblea potranno fare ricorso all’autorità giudiziaria

Quorum deliberativo

Una volta che l’assemblea condominiale si sia validamente costituita, in prima o (come più frequentemente avviene) in seconda convocazione, si passa alla delibera delle questioni oggetto dell’ordine del giorno

Come regola generale il Codice civile stabilisce all’art. 1136, comma 2 che per le delibere aventi ad oggetto questioni di ordinaria amministrazione:

• Se l’assemblea si è costituita in prima convocazione la delibera sarà valida ed efficace se verrà approvata da:

- Maggioranza (50 % + 1) dei condomini partecipanti all’assemblea

- Condomini che rappresentano la metà (1/2) del valore millesimale dell’edificio

• Se l’assemblea si è costituita in seconda convocazione la delibera sarà valida ed efficace se verrà approvata da:

- Maggioranza (50 % + 1) dei condomini partecipanti all’assemblea

- Condomini che rappresentano 1/3 del valore millesimale dell’edificio

Le delibere di ordinaria amministrazione

Le deliberazioni di ordinaria amministrazione sono riepilogate all’art. 1136, comma 4, e sono quelle:

- che concernono la nomina e la revoca dell’amministratore

- relative alle liti attive e passive relative a materie che esorbitano dalle attribuzioni dell'amministratore

- che concernono la ricostruzione dell'edificio o riparazioni straordinarie di notevole entità

- relative a comportamenti del singolo condomino lesive della “destinazione d’uso” delle parti comuni del condominio (art. 1117 quater)

- relative alle opere, interventi o installazioni previste dall’art. 1120, comma 2 (come quegli interventi volti a migliorare la sicurezza e la salubrità degli edifici, ad eliminare le barriere architettoniche, finalizzati al contenimento del consumo energetico degli edifici, per realizzare parcheggi o per realizzare impianti centralizzati per la ricezione radiotelevisiva o altro genere di flusso informativo anche da satellite o via cavo)

- relative alla realizzazione di impianti di videosorveglianza (art. 1122 ter)

- per autorizzare l'amministratore a partecipare e collaborare a progetti, programmi e iniziative territoriali promossi dalle istituzioni locali o da soggetti privati qualificati, anche mediante opere di risanamento di parti comuni degli immobili (art. 1135, comma 3)

Delibere diverse da quelle di ordinaria amministrazione

Tuttavia, la legge prevede una lunga serie di maggioranze diverse da quelle previste per le questioni di ordinaria amministrazione

Operare un riepilogo generale dei quorum deliberativi per le questioni non afferenti all’ordinaria amministrazione non è un compito semplice!

Questi quorum deliberativi, diversi tra loro, riguardano essenzialmente:

• Le delibere di straordinaria amministrazione previste dall’art. 1136, comma 5 e per la cui approvazione serva un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti ed almeno i 2/3 del valore dell'edificio, per:

- disporre tutte le innovazioni dirette al miglioramento o all'uso più comodo o al maggior rendimento delle cose comuni (art. 1120, comma 1)

- disporre modificazioni delle parti comuni previste dall’art. 1122 bis, comma 3

• Altre questioni specifiche relative alla normativa Condominiale e previste dal Codice civile

Tra le più note vi si ritrova la modificazione della destinazione d’uso di una parte comune (ad esempio la trasformazione di un’area destinata a parcheggio in un’area adibita all’accoglimento dei rifiuti condominiali), per cui ai fini della delibera è previsto un numero di voti che rappresenti i 4/5 dei partecipanti al condominio e i 4/5 del valore dell'edificio (art. 1117 ter)

• Questioni per cui non vi è una specifica norma nella parte del Codice civile che tratti della disciplina del “condominio”, ma tale disposizione normativa la si ritrovi nella sezione del Codice civile dedicata alla disciplina della “proprietà comune”

Un esempio in tal senso lo si ritrova nell’art. 1108, comma 3 del Codice civile secondo cui è necessario il consenso di tutti i partecipanti (unanimità) per:

- atti di alienazione o di costituzione di diritti reali sul fondo comune

- per le locazioni di durata superiore a nove anni

• Questioni non previste nel Codice civile ma disciplinate da altre leggi speciali

- Ad esempio, il “Superbonus” per efficientamento energetico e miglioramento sismico, disciplinato dall’art. 119 del D.L. 34/2020 (come convertito in Legge n. 77/2020)

• Casi previsti dal Regolamento condominiale (sia di origine “contrattuale” che “assembleare”), nel quale siano state previste clausole con specifiche maggioranze per apposite deliberazioni

E in tutto questo “calderone” la legge opera anche un’altra distinzione:

- In alcuni casi configura la maggioranza, semplice o qualificata, con riferimento ai soggetti presenti in quell’assemblea, ossia gli intervenuti (che è la maggior parte dei casi)

- In altre circostanze configura una maggioranza qualificata non facendo riferimento ai condomini intervenuti in quell’assemblea, ma facendo riferimento al numero dei condomini e ai millesimi dell’intero edificio, quindi anche quelli non presenti all’assemblea. Un esempio paradigmatico lo si ritrova nel già citato art. 1117 ter, in cui la norma fa riferimento ai “partecipanti al condominio”, e non all’assemblea che si è tenuta

Prendendo in considerazione tali riferimenti, una utile tabella riepilogativa è stata messa a disposizione dal sito di “Confedilizia”:

https://www.confedilizia.it/wp-content/uploads/2015/08/TABELLA-DELLE-NUOVE-MAGGIORANZE-ASSEMBLEARI-1.pdf

2. Chi può impugnare le delibere condominiali e quali strumenti ha a disposizione?

Il punto di riferimento normativo lo si rinviene nell’art. 1137, comma 2

Tale norma stabilisce che “contro le deliberazioni contrarie alla legge o al regolamento di condominio ogni condomino assente, dissenziente o astenuto può adire l'autorità giudiziaria chiedendone l'annullamento…”

La legge prende quindi in considerazione ai fini dell’impugnazione di una delibera dell’assemblea condominiale solo i condomini che alla stessa non si siano presentati (assenti) o che, nonostante fossero presenti, si siano dichiarati contrari al voto favorevole (dissenzienti) o che comunque si siano astenuti dal voto

Viene invece precluso il “diritto di ripensamento”. Quindi il condomino presente – anche per delega rilasciata ad altro condomino presente - che abbia prestato voto favorevole non potrà impugnare successivamente la stessa

Presupposti per l'impugnazione la delibera assembleare

I presupposti per poter impugnare una delibera condominiale riguardano il fatto che tale delibera sia:

- contraria alla legge: oltre al mancato rispetto delle maggioranze in sede di approvazione della delibera, un tipico caso di impugnazione riguarda il fatto che la delibera in questione non fosse stata indicata nell’ordine del giorno notificato a tutti i condomini

- contraria al Regolamento di condominio

Un profilo da trattare con riferimento al diritto di impugnazione dell’assemblea condominiale riguarda il fatto che, per poter impugnare una delibera assembleare, il singolo condomino (assente, dissenziente o astenuto) debba avere un interesse concreto all’impugnazione

Esempi di interesse NON concreto:

- la delibera è stata assunta con una maggioranza talmente elevata che, anche qualora egli fosse stato presente e non avesse votato a favore della delibera, questa sarebbe stata comunque approvata

- dall’impugnazione e dalla caducazione della delibera non ne deriverebbe alcun vantaggio effettivo per il condomino

- se la delibera riguarda una questione che non lo riguarda direttamente o non comporta un pregiudizio per i suoi diritti o interessi (come ad esempio se il condomino volesse impugnare una decisione per motivi puramente ideologici o senza un danno effettivo)

Azione autonoma del condomino

In ogni caso ciascun condomino potrà comunque agire in giudizio autonomamente e senza il consenso degli altri, in tutti i casi in cui siano in corso circostanze che pregiudichino i suoi diritti, come ad esempio:

- porzioni di edifici pericolanti o alberi che rischino di arrecare danni alla proprietà individuale del condomino

- qualora un altro condomino, mediante alcuni lavori presi di sua iniziativa, abbia alterato il decoro architettonico dell’edificio

- in caso di infiltrazioni di acqua piovana o da tubature condominiali

- mancata revoca dell’amministratore del condominio per gravi irregolarità

- abbattimento delle barriere architettoniche (ad esempio quando esistano persone anziane ai piani più alti di un edificio sprovvisto di ascensore)

- questioni relative agli spazi dell’area comune destinata ai parcheggi: difatti quando il cortile non è dotato di sufficiente spazio per ospitare le automobili di tutti i condomini ci si può rivolgere al giudice per disporre un sistema “turnario” di utilizzo dei parcheggi

- nel caso in cui a una delibera condominiale non venga successivamente data concreta esecuzione

• Dato che sono qualificati “condomini” solamente i proprietari delle unità immobiliari, che poteri ha l’inquilino che abbia stipulato un contratto di locazione?

Ai sensi della normativa sulle locazioni di immobili urbani, l’art. 10 comma 1 della legge 392/1978 stabilisce che il conduttore di un appartamento in locazione può partecipare all’assemblea con diritto di voto, nelle delibere dell'assemblea condominiale relative alle spese e alle modalità di gestione:

- dei servizi di riscaldamento

- dei servizi di condizionamento d'aria

3. Quanto tempo ha a disposizione il condomino insoddisfatto dall’esito della delibera per impugnare? La differenza tra una delibera annullabile e una delibera nulla

L’art. 1137, comma 2, prosegue affermando che l’annullamento della delibera deve essere richiesto al giudice “…nel termine perentorio di trenta giorni, che decorre dalla data della deliberazione per i dissenzienti o astenuti e dalla data di comunicazione della deliberazione per gli assenti”.

Il motivo principale per cui il legislatore ha stabilito un termine di decadenza di (soli) 30 giorni per l'impugnazione delle delibere assembleari risiede proprio nell’esigenza di garantire certezza e stabilità nelle decisioni condominiali, evitando che le controversie si trascinino indefinitamente e che rallentino la gestione del condominio

Ecco perché, con un termine così breve a disposizione, sorge l’esigenza del condomino di verificare e contestare tempestivamente eventuali irregolarità o decisioni ritenute ingiuste, per evitarne il consolidamento definitivo

Tuttavia, non tutte le decisioni dell’assemblea sono soggette a questo breve termine di prescrizione

Nei casi in cui una delibera sia affetta da vizi di tale gravità da potersi qualificare come “nulla”, verrà meno la regola del termine breve di impugnabilità della stessa

Senza approfondire eccessivamente la questione - che richiederebbe un articolo a parte solo per gli argomenti di carattere processuale che si inseriscono nella tematica (come la diversa disciplina sui termini di decadenza in caso di “azione” o di “eccezione processuale”) - una differenza sostanziale riguarda i casi in cui a seguito della delibera assembleare:

• si manifesti un “cattivo esercizio del potere” assegnato dalla legge all’assemblea dei condomini, e per cui vale il termine di impugnazione della delibera di 30 giorni – annullabilità della delibera

• ci si trovi di fronte a una vera e propria “carenza di potere” da parte dell’assemblea – nullità della delibera

In termini pratici, si ha una delibera nulla quando:

- L’oggetto della delibera sia illecito o impossibile

- Non siano state raggiunte le maggioranze relative alla regolare costituzione dell'assemblea (quorum costitutivo) o alla formazione della volontà della maggioranza (quorum deliberativo) prescritte dalla legge

- L’oggetto della delibera non rientra nelle competenze dell'assemblea (ad esempio qualora il provvedimento riguardi la proprietà esclusiva di un singolo condomino e non una parte comune dell’edificio

La questione della illegittima ripartizione delle spese tra i condomini

Con una importante pronuncia della Corte di Cassazione a Sez. Un. (n. 9839/2021), è stata fatta chiarezza sul profilo relativo alla scorretta ripartizione delle spese relative alla proprietà comune tra i condomini

Il caso

Con ricorso per decreto ingiuntivo un condominio richiedeva a uno dei partecipanti il pagamento delle spese sostenute per lavori di ristrutturazione del lastrico solare dell’edificio, poste a suo carico in base a precedenti deliberazioni assembleari e non impugnate dallo stesso condomino

Pur non avendo il singolo condomino impugnato la delibera entro i 30 giorni previsti dalla legge, decise comunque di ricorrere in giudizio sostenendo che una tale delibera, invece che annullabile, doveva invero essere qualificata come nulla, e quindi non sottoposta al breve termine di impugnazione di 30 giorni dalla comunicazione della stessa

La Corte di Cassazione stabilì che sarebbero:

- Nulle: le delibere con cui siano stati stabiliti o modificati i generali criteri di ripartizione delle spese previsti dalla legge o dalla convenzione (ossia il Regolamento condominiale). Una delibera di questo tipo, essendo sottratta al “criterio maggioritario”, non è sottoposta al limite previsto dalla legge di impugnazione entro 30 giorni

- Annullabili: le delibere aventi ad oggetto la ripartizione in concreto tra i condomini delle spese relative alla gestione delle parti e dei servizi comuni, che tuttavia siano state adottate senza modificare i criteri generali previsti dalla legge o dalla convenzione, ma in violazione degli stessi. Per l’impugnazione di tali decisioni il condomino avrà a disposizione solo 30 giorni per poter impugnare

Per cui, a titolo esemplificativo:

• è soggetta al breve termine per la sua impugnazione (30 giorni), perché solo annullabile, la delibera con cui viene ingiustamente esonerato un condomino dal pagamento degli oneri di manutenzione dell’edificio, in base all’erroneo presupposto che tali spese non siano anche a suo carico (ad esempio quando venga escluso un condomino dal pagamento della sua quota di spese di manutenzione di tubature deteriorate destinate all’asservimento anche della sua unità immobiliare, con conseguenti maggiori spese per gli altri condomini)

• è nulla la delibera con cui la ripartizione delle spese venga fatta solamente in base al “criterio pro capite”, senza contare i differenti millesimi di ciascun condominio. Essendo il criterio “millesimale” una norma imperativa prevista dalla legge, una sua violazione esula dai poteri dell’assemblea e la relativa delibera è da considerarsi nulla