Diritto condominiale

                                                                             Il Condominio

Il condominio è quell’entità giuridica in cui coesistono:

• parti di proprietà esclusiva dei singoli proprietari delle unità immobiliari presenti nell’ edificio

• parti di proprietà comune strutturalmente e funzionalmente connesse alle prime, come muri, scale, tetti, terrazze comuni, il suolo, la rete elettrica, l’acqua e tutti gli altri beni previsti dall’art. 1117 c.c., ma il cui elenco non è da considerarsi esaustivo

Come in tutte le situazioni in cui su un bene o su una massa di beni insistono più titoli di proprietà e di altri diritti reali minori (società, beni di proprietà comune, comunione legale tra coniugi, lascito ereditario non ancora diviso tra gli eredi, ecc) anche nel diritto condominiale si possono frequentemente verificare molteplici complicazioni di ordine legale e pratico, soprattutto in virtù degli obblighi e limiti che la normativa di settore individua:

• l’obbligo del condomino di contribuire alle spese delle parti comuni in misura proporzionale alla propria quota (criterio millesimale), ad eccezione dei casi in cui il bene sia destinato all’uso esclusivo di taluno dei condomini

• il diritto del singolo condomino di poter disporre delle parti comuni, purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri di farne parimenti uso

• l’obbligo del condomino di non disporre autonomamente della "quota" di proprietà comune (ad esempio alienandola o concedendola in uso a terzi) di cui egli è comproprietario in virtù della proprietà esclusiva dell’appartamento

                                                                          Le problematiche più comuni  

Le questioni oggetto di controversia che più comunemente si manifestano in ambito condominiale riguardano:

· Mancato pagamento delle spese condominiali da parte di alcuni proprietari, con la necessità dell’Amministratore di Condomino di gestire il recupero crediti e seguire tutte le fasi del procedimento, al fine di garantire il rispetto dei diritti degli altri condomini

· Danni alle parti comuni o alle proprietà individuali che siano derivati da un ammaloramento della parte comune (come infiltrazioni di acqua piovana provenienti dal tetto dall’appartamento sovrastante, manomissione delle tubature inserite nel muro divisorio, ecc) per cui si renda necessario agire per il risarcimento dei danni

· Contestazioni riguardanti le deliberazioni assembleari illegittime, le quali, se non impugnate tempestivamente a fronte del breve termine di prescrizione - di regola 30 giorni dalla data dell’assemblea o dalla notifica del verbale (in caso di condomino assente) - possono portare a un consolidamento della delibera stessa rendendola non più impugnabile

· Necessità di revisionare contratti condominiali, come quelli di manutenzione, pulizia e fornitura di servizi, per assicurare trasparenza, conformità alle normative e tutela degli interessi condominiali

· Problemi legati all’uso delle parti comuni che possono generare conflitti tra condomini, per cui si renda necessario una regolamentazione più dettagliata, fino alla promozione di un giudizio di accertamento, in caso di dubbio persistente