Diritto Immobiliare

                                                                                         Affitti e Locazioni

La consulenza in materia di locazioni risulta fondamentale per prevenire e risolvere controversie che possano insorgere (o già in corso) tra locatori e conduttori, soprattutto in un settore la cui disciplina risulta frammentata dal punto di vista sistematico

La normativa in tema di locazioni immobiliari si rinviene nel Codice civile artt. 1571-1614), ma anche nella legge per le locazioni di immobili ad uso abitativo n. 431/1998, nella legge n. 392/1978 (c.d. legge sull’equo canone), nonché nelle pronunce giurisprudenziali tra cui, in primis, della Corte di Cassazione (come ad esempio la Sentenza a Sez. Un. n. 23601/2017 in materia di sanatoria della nullità connessa alla tardiva registrazione del contratto di locazione immobiliare) e della Corte Costituzionale

Ecco alcuni aspetti chiave da considerare, sia in fase di stipula di un contratto di locazione, sia durante il periodo della sua esecuzione:

o Redazione dei contratti di locazione:

• Inserire clausole specifiche su durata, canone, risoluzione, deposito cauzionale, manutenzione, responsabilità e sull’interpretazione dei singoli termini dedotti nell’accordo

o Garanzie:

• Valutare la solidità delle garanzie offerte dal conduttore (fideiussioni, cauzioni), nonché la sua capacità patrimoniale

o Prevenzione di rischi legali e finanziari:

• Valutare l’opportunità di stipulare polizze assicurative (come ad esempio polizze di tutela in caso di morosità)

o Azioni in caso di ritardo o mancato pagamento:

• Monitorare tempestivamente i pagamenti del canone e delle spese accessorie

• Predisporre azioni tempestive in caso di ritardi o mancati pagamenti, come solleciti scritti o avvisi di costituzione in mora

• Munirsi di evidenze scritte relative ai canoni insoluti e alle utenze ancora pendenti al fine di esperire procedimenti giudiziali meno costosi e più celeri (procedimento monitorio per decreto ingiuntivo), avendo cura di conservarle per poterle esibire come prova scritta

• Considerare, se necessario, l’avvio di un procedimento di sfratto o di recupero crediti

                                                                                                      Procedimento di Sfratto

La consulenza in materia di azioni di sfratto è fondamentale per tutelare i diritti dei proprietari e garantire un corretto procedimento legale

Le azioni di sfratto, per cui il Codice di procedura civile appronta uno specifico procedimento, sono:

1- Sfratto per morosità

A fronte del mancato pagamento del canone di locazione il proprietario potrà chiedere il rilascio immediato dell’immobile da parte del conduttore

• Ma a quanto deve ammontare l’insoluto per poter esperire tale proceduta?

Con riferimento alla locazione degli immobili ad uso abitativo - ossia l’ipotesi più comune - la legge 392/1978 appronta una disciplina particolarmente favorevole per il proprietario, il quale potrà esperire il procedimento giudiziale a fronte del mancato pagamento di una sola mensilità, decorsi venti giorni dalla scadenza prevista, oppure “il mancato pagamento, nel termine previsto, degli oneri accessori quando l'importo non pagato superi quello di due mensilità”

Diversamente, per la locazione di immobili ad uso non abitativo resteranno ferme le disposizioni ordinarie che appronta il codice civile e, in particolare, quella prevista dall’art. 1455 c.c.. Per cui il proprietario potrà vittoriosamente agire in giudizio qualora l’inadempimento sia “di non scarsa importanza”, con riserva quindi per il giudice di valutare l’importanza dell’inadempimento nella situazione concreta

All’atto pratico il proprietario, a fronte dell’inadempimento previsto dalla legge, dovrà:

· Notificare un atto di diffida al pagamento dei canoni insoluti, che potrà contenere - a seconda dell’importanza dell’inadempimento, della sua perduranza e quindi del fatto che i rapporti col conduttore siano ormai logori e improntati sulla sfiducia – anche la richiesta di rilascio dell’immobile

· Qualora, come avviene frequentemente, tali diffide risultino prive di riscontro, il proprietario potrà esperire la via giudiziale innescando il procedimento di convalida dello sfratto per morosità di fronte al Tribunale, nonché l’ingiunzione per il pagamento dei canoni scaduti (art. 658 c.p.c.)

2- Sfratto per finita locazione

È il caso in cui il contratto di locazione, a differenza dell’ipotesi precedente, sia scaduto, ma il conduttore non abbia intenzione di liberare l’immobile

Anche in questo caso il proprietario potrà adire l’autorità giudiziaria al fine di conseguire il tempestivo rilascio dell’immobile in suo possesso, con un procedimento simile a quello già descritto per la convalida di sfratto

3- Licenza per finita locazione

A differenza dei casi precedenti, in questa circostanza la tutela del proprietario non è attuale, ma futura in quanto è volta a consentire al proprietario di impedire il rinnovo tacito del contratto di locazione, qualora vi sia il fondato timore che l'inquilino non rilascerà spontaneamente l’immobile alla scadenza

Starà quindi al prudente apprezzamento del proprietario valutare, in base alle circostanze concrete, se sia il caso di attendere che l’inquilino manifesti o meno intenzione di rilasciare l’immobile alla scadenza del contratto (ed eventualmente agire con un altro dei procedimenti già illustrati) oppure premunirsi anticipatamente del titolo per lo sfratto come garanzia

                                                                                                      Consigli pratici

Al fine di intraprendere un procedimento di sfratto è opportuno che il proprietario valuti una serie circostanze:

1. Individuazione delle cause di sfratto: è importante che il proprietario operi un riepilogo delle evidenze (soprattutto documentali) su cui si basa la sua volontà di procedere allo sfratto, come la quantificazione dei canoni di locazione non pagati, la scadenza del contratto, l’uso improprio dell’immobile, gli ulteriori insoluti nel pagamento delle utenze da parte dell’inquilino, ecc

2. Tempi e rischi di ritardo: a seconda della perduranza dell'inadempimento del conduttore è opportuno che il proprietario valuti di agire il prima possibile, in quanto ulteriori ritardi nell’avvio dell'azione processuale può comportare la perdita di efficacia dell’istanza, allungando i tempi di recupero dell’immobile o anche portare a una proroga automatica del contratto di locazione

3. Rischi di danni all’immobile: è opportuno che il proprietario mantenga sempre un atteggiamento pacato e distaccato, anche a fronte di una situazione di perdurante inadempimento o di atteggiamenti ostili da parte dell'inquilino. Ciò al fine di preservare, nei limiti del possibile, i rapporti personali con il conduttore, che potrebbero portare quest'ultimo - nei casi più gravi - a cagionare danni materiali all’immobile per le ritorsioni, acuite dal logoramento del rapporto contrattuale